私の感じたこと

日本の食文化は守られた？ Part-2 （正しいデータの裏事情）

昨日ワシントン条約締結国会議で否決された『クロマグロの国際取引を禁止する法案』、この結果がニュースで流れ日本人としては大好きなマグロがこれからも食べることが出来、私自身『日本の食文化は守られた』と喜びました。

昨日は・・・・・

しかし、今朝方のワイドショーでクロマグロの生息数？言葉はちょっと忘れましたが、クロマグロの数が激減し50年前対比で約半数、しかもこの2年間で急激に生息数？が減っているというデータが紹介されていました。

このデータを見ていると、捕獲量は制限されているとはいえ、このまま現状維持でクロマグロ漁を続行するとワシントン条約の会議で問題になったようにクロマグロも『絶滅危惧種』に指定されるのかも知れないということを始めて知りました。

このデータが正しいかどうかという議論もあるでしょうが、もし正確なデータだとしたら・・・・・

大好きなマグロも少し控えつつ食べないと、何年か後には絶滅して食べられなくなるかも知れないという危機感を我々庶民も考える必要があるのかも知れません。

美味しいものは大事にとっておいて最後に食べるタイプと、美味しいものはとにかく最初に食べるタイプ、それぞれの欲突っ張り会いなのかな？

今は良いけれど、自分の子供、自分の孫の時代にも豊かな『地球の食』を確保するのが、我々今を生きるものの最大のテーマのような気がします。

今年度最後の代議員会

昨日午後2時から神保町の日本教育会館にて、社団法人東京都宅地建物取引業協会の今年度最後の代議員会が開催され出席してきました。

東京宅建協会の代議員数は、総勢290名から340名以内と規定されており、現在の代議員定数は308名となっています。
代議員定数に加えて会長以下本部副会長・常務理事・理事・監事などが出席しますので総数は400名近くに及びます。

そして代議員会は（1）事業計画の決定（2）予算の決定（3）事業報告の承認（4）決算の承認（5）その他この会の運営上必要な事項を審議し議決するための非常に重要な機関で、業協会を適正に運営するための重要な任務を担っています。

今回開催された代議員会は年度末でもあり、各委員会からの各種報告に始まり、通常総会に向けて平成21年度の予算補正や次年度の事業計画・予算案などの審議が行われました。

これにて全ての審議事項が無事終了しようとした瞬間、一人の代議員から「某役員に本会の規定に違反する不適切な行為があった」として役員解任の緊急動議が提出されました。

役員の解任は代議員会の議決が必要となり、また動議は規定により代議員会では30名以上の承認によって成立することとなっており、役員解任の緊急動議は次回の代議員会にて審議されることが決定しました。

家賃の取り立て規制法案閣議決定

どうやら予てから問題になっていた家賃滞納者への取り立て規制法案が閣議決定したようです。

昔から入居者の了解を得ずに勝手に鍵を変えて立入出来ないようにしたり、暴力的な家賃回収をしたりする行為「自力救済」は禁止されており、まともに営業している不動産管理会社や家賃保証会社はこのようなことは行っていないはずです。

しかしここ数年、連帯保証人に変わる家賃保証会社が乱立し、中には不当な取り立てや荒っぽい対応をする保証会社も存在するようです。

私の身の回りではあまり聞かないですが、一時のサラ金問題のような感じで、報道によるとそれなりに被害も多く出ていると聞きます。

家主や管理会社・家賃保証会社に対する規制法案の骨子は「家賃滞納者を威迫し、私生活もしくは生活の平穏を害するような言動をしてはならない」と規制し、違反すれば2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、あるいは両方を科す。」とのことです。

特に家賃保証会社に対しては、新たに国土交通相への登録を義務づけて無登録営業を禁止、違反した保証会社には5年以下の懲役もしくは1000万円以下の罰金、あるいは両方を科すとのことで、国交相は業務改善命令や業務停止命令も出せるようになるようです。

このところ不況の影響もあり家賃滞納者が増えてきており、家賃の督促に対するクレームが多くなっていることも事実で、当社が管理している物件でも家賃滞納の問題は,昔と比べてかなり多くなっています。

賃貸借は無償貸借と違い、家賃という対価を支払うことによって居住する権利を確保する事で、戦後の住宅難の時とはまったく状況が違い、現代では貸し主にも借り主にも本来平等の権利であるべきものだと私は考えます。

家賃滞納者を保護する制度のみを強化すると家賃を払わなくても住む権利は脅かされないと勝手に判断する人も出てくる危険性があり、確信犯的で悪質な滞納者とリストラなどでやむなく滞納している被害者的な滞納者とをしっかり区別しないと家主に対する負担が大きくなり過ぎる可能性が心配されます。

欧米並みにもう少し『住む権利』と『支払う義務』を明確にし、貸し手と借り手が偏ることなく平等な権利を主張出来るような制度作りが大切ではないかと思っています。

消費者保護は大切だけど、過保護は人間から努力する気力を奪ってしまう事があると言うことをもう少し理解して欲しいと思っています。

練馬区民公開セミナー

宅建協会では年に4回の研修会を実施しており、東京本部の主催による本部研修会が2回と、練馬区支部が主催する支部研修会が2回開催されます。

昨日（2月12日）開催された研修会は平成21年度第2回目の練馬区支部主催研修会です。

いつもと違うのは、今回が初となる会員のみではなく、練馬区民の方にも聴講していただく公開セミナーとして開催される点です。

練馬区広報広聴課のご協力を戴いて練馬区報に開催予告を掲載していただき、開催場所の練馬文化センター壁面にも告知の垂れ幕を下げさせていただきました。
予算の関係で練馬区全地区とはいきませんでしたが一部地域には新聞折り込みもいたしました。

初の試みでもあり、一般区民の参加者は56名（予約ベースでは48名）と少し少なめでしたが、好評のうちに無事終了いたしました。

受付脇にはこれも初の試みとなる不動産街頭相談所を設けて一般区民の不動産相談にも応じ、こちらも予約ベースでは2名でしたが、実際には3名の方が相談所を訪れ、不動産に関する相談を行いました。

何はともあれ初めての公開セミナーは無事終了し、練馬区民・宅建協会会員含めて総勢241名の方が聴講されました。

 

VISA CARD を装ったフィッシングメール

メールをチェックしていたら、差出人が「VISA」となった英文のメールが来ていました。

今までのスパムやフィッシングメールは発信元を装っていても＠以下のドメインが違っていたりして＠以下を見れば発信元が本物か偽物かすぐに判ったのですが、今回のメールの発信元は「＠mail.visa.com」となっており、本当にVISA CARDから送られてきたかのように見えてしまいます。

翻訳してみると「トルクメニスタンで使われた形跡があるので下記URLからチェックしろ」という内容です。

宛先は我が社の代表メールアドレス。
しかし個人では使っているけど会社ではVISAを使っていません。
つまり、VISAには会社のアドレスは知らせて無く、＝このメールは偽物と判別できました。

いろいろと調べてきたらこのVISAを装ったフィッシングメールは結構出回っているようです。
URLをクリックしないよう、くれぐれもご注意下さい。

関連情報は下記サイトでも確認できますのでご参照下さい。

• スパムが来まして
• VISAを騙ったフィッシングメール

「追い出し規制法案」来春制定に？

家賃滞納者に対する「追い出し屋」問題が表面化し、悪質な深夜・未明の督促や無断鍵交換・家財撤去等を防止するため、鳩山内閣は次の通常国会に「追い出し規制法案」を提出するとの記事が今朝の朝日新聞に掲載されていました。

確かに法の規制を超えた暴力的・脅迫的な追い出し行為が一部で行われているのは事実のようですが、全ての家賃保証会社でこのような強圧的な追い出し行為を行っているはずもなく、当社が提携している家賃保証会社では何度か滞納者の明渡しを実施した経緯はあるものの、無断で鍵交換したり法に違反するような行為は全くなく、それ故に法的手段の積み重ねで退去通告を行うが為にかなりの時間と費用を要します。

時間が掛かれば掛かるだけ家主の損失は拡大するため、この時間を短縮して少しでも追い出しに掛かる費用を安くしようと法を逸脱した追い出し行為が行われているのです。
何故このような事態が発生してしまうのか？と言うことをよく考えてみると、家賃滞納者に対し法的手段を用いて明渡しを求めるのに時間が掛かり過ぎるという問題がその根本原因として考えられます。

リストラその他の理由でやむを得ず一時的に滞納している者と、確信犯的な悪質滞納者とをはっきりと分ける必要があり、日本では何でもかんでも悪質な者までも含め、過度な消費者保護に成りすぎているような気がしています。

不況によって家賃の支払いが滞っているような社会として守るべき弱者はしっかり守り、法を隠れ蓑にした悪質滞納者にはしっかりとした法的な退去勧告を迅速に実施できるような法整備を行えば、悪質な追い出し屋の存在はかなり減るのではないかと考えます。

貸主や管理会社・家賃保証会社に対して法的な規制を加えるのであれば、過保護なまでに守られている悪質滞納者に対してもそれなりの法的手段を講じてこそバランスの取れた法整備が出来るのではないかと思います。

悪質な追い出し屋が存在するのも事実なのでこのような法律の制定も必要ではあるのですが、法をしっかりと守って賃貸している貸主や管理会社・保証会社に対し一律に網を掛けるのは如何なものかと感じた次第です。

長期に渡って滞納を続ける悪質滞納者がかなりの数いるのも事実ですので、その辺りの事情にも少しは目を向けて欲しいものです。

総務省がGoogleに文書で対策要請

24日付で総務省が「Google Street View」の映像が部落差別などに利用されないように近々文書を持って対策を要請する旨のニュースが流れました。

今年6月には「Google Street View」等のインターネット地図情報サービスは、原則として個人情報保護法やプライバシー・肖像権の侵害には当たらないとの見解が示され、仕事で物件案内に「Google Street View」をとても便利なツールとして利用している者にとっては、「Google Street View」が無くなってしまう危険性が回避されホットしていました。

物件案内のために作成した動画（マンション全体を映したもの）がプライバシーの侵害だとして管理組合経由で住民からクレームが付いたりしたこともあり、それからはただ撮影したものをそのまま使うのではなく、じっくり映像を調べて個人情報が特定される危険がある部分は除外したり、ぼかしを入れたり工夫しながら利用するようにしています。

遠方にいて物件周辺を見に行けなかったりした場合、周辺環境を調べるにはこんなに便利な道具はありません。
プライベートでも仕事でも、初めて行く場所の下見にも使えます。

利用する側も一定のモラルを持って利用していきたいものです。

住宅ローン返済行き詰まり、競売件数が倍増

このところ明るいニュースが無く、今朝の朝刊にも「競売不動産、この１年で倍増　住宅ローン返済行き詰まり」という記事が一面扱いで掲載されていました。

その一方では景気は底をついたという記事も出てはいるのですが、実体経済は更に悪化しそうな気配も見えてきます。

「この夏のボーナス大幅カットの影響が出るのは来春ごろなので、競売数は今後さらに増える可能性がある。」とも記載されており、今後の動きが気になるところです。

内容を見てみると購入時の総額が高い（借入額が大きい）戸建住宅が全競売件数の約半分を占め、約20％が居住用のマンション、残りは土地や事業用物件とのことです。

全競売件数の約70％が居住用物件ということはちょっと異常な数値で、逆に言うと住宅ローンの融資に対する考え方を根本的に変えないと、今後も住宅ローンの破綻者が減ることはないでしょう。

住宅ローンを緩めないと若者や低所得者は家が買えず、逆に緩めすぎると景気後退局面で破綻者が激増します。

アメリカのサブプライムローンに学び、もう少し慎重に融資制度を見直す必要があるのではないでしょうか。

家賃滞納者のデータベース化は一時見送り

8月15日付のブログにて、家賃保証会社が今月末頃に共同で業界団体を設立。
家賃滞納者のデータベースを共有して「悪質な滞納常習者を排除する」という話しが朝日新聞に掲載されていた事を書かせていただきました。

その中で、我々宅建協会でも数年前に悪質滞納者のデータベースを作成し、入居審査の際に常習犯的な滞納者を排除する為の運用が始まっていた矢先、個人情報保護その他の問題から「社団法人がそのようなデータベースを所持するのは公益性という観点から好ましくない」との理由で運用が中止された経緯があったことをお伝えしました。

正に今日のニュースは我々不動産業界で数年前に起こったことが、家賃保証会社の業界団体でも同じように起こってしまったという話しです。

不動産管理会社が多く加盟する（財）日本賃貸住宅管理協会でも、悪質滞納者のデータベース化を推進していただけに、この決定はちょっと残念な気がします。

国土交通省が「やむを得ず滞納した賃借人もデータベース化され、賃貸住宅市場から排除される危険性がある」という懸念を示していたことも、一時見送りの大きな要因のような気がします。

一時的な滞納者と、常習的な滞納者をはっきりと区別する仕組みをデータベースに組み込んでおけば、そのような危険性はかなりの部分で軽減できるはずです。

個人情報保護法・消費者保護法、それぞれに消費者個人を守るためには大事な法律ではあるのですが、悪意も持った者までも守ってしまっては本末転倒ということになります。

当社で実際にあった話ですが、昨年夏に明渡しの強制執行を行いました。

約一年間にも渡り家賃を滞納し、その間何度となく話し合いをしても払う意志が無く、引っ越すこともしない。
我々管理会社は賃借人に快適な生活空間を提供する事も大事な仕事ですが、管理会社の雇い主である貸主の権益を擁護するのはもっとも大事な仕事です。
やむを得ず明渡し請求訴訟を起こし、半年以上の時間を費やしてやっと強制執行となった訳です。

もちろんその間も家賃は支払われませんので、家主にしてみれば、「家賃不払いの強制執行に何で半年以上も掛かるのか？」と怒るのも理解できます。

強制執行当日、執行官や保管倉庫業者・家財搬出の人工など、私や担当弁護士も含めると20名近い人間が執行を行うのですが、引越にしては大人数がざわついているので近所の人達は「何事があったのか？」とぞろぞろと外に集まってきます。

執行される側の賃借人は4人家族で小さな子供も二人。

近所の人達が口を揃えて言うのは「追い出されちゃうなんて可哀想に！何で強引に追い出すの？」

滞納の実態を知らない近隣の人達には、執行を掛ける我々が血も涙もなく、鬼のように酷いことをしているように見えるのでしょう。

でも実の被害者は「追い出される賃借人」では無いんです。
一年以上も家賃無しで家を占拠され、しかも強制執行の費用を負担する貸主なのです。
家賃を払わないような人は家の使い方も酷く、中はぼろぼろになっています。
今回のケースでは滞納家賃と強制執行等に掛かった費用は何と総額350万円程となってしまいました。

悪質滞納者は、莫大な費用が掛かる強制執行を家主側はそう簡単にはやらないことを経験値として知っています。

このような悪質滞納者を閉め出すのが今回のデータベースの目的で、一時的に事情がありやむを得ずに滞納する人までをも閉め出すのが目的では無いと信じています。

報道では「一時的な見送り」とのことなので、今月末に保証会社の業界団体が正式に設立され、より良いデータベースが構築されることを期待しています。

家賃滞納一括管理システム

今朝の朝日新聞一面トップに、気になる記事が掲載されていました。

家賃保証会社が共同で業界団体を設立し、家賃滞納者のデータベースを共有して悪質な滞納常習者を排除しようという話しです。

ふーん？と思う人もいるかも知れないですが、朝日がトップ記事で扱うだけに非常に大きな意味を持つ話しなのです。

実は遡ること数年ちょっと前、（社）東京都宅地建物取引業協会豊島区支部が考案し、城北ブロック（豊島区支部・北区支部・板橋区支部・練馬区支部）が共同して悪質滞納者をデータベース化するシステムが構築されました。

これが出来たことで悪質な入居者を事前に排除出来ることが期待され、事前に参照できる信用調査データを持たない不動産業界ではその効果が期待されました。

しかし・・・・・

個人情報保護その他影響が大きく、業協会顧問弁護士から運用に際してかなり手厳しい指摘を受け、効果もあるが逆作用のリスクも大きいと言うことでそのデータベースを閉鎖した経緯がありました。

そんな事があっただけに今回のニュース記事は、不動産業界を取り巻くニュースとしては画期的な話しなのです。

クレジット業界や金融業界では昔からこの種のデータベースは存在し、信用調査に利用されてきました。

個人情報の大事さをもう少し考慮しつつ、そろそろ日本でもアメリカ並み審査方法が必要な時代が来たようです。

アメリカでは個人情報は厳密に守られつつ、社会保障番号によって個人のローン借入状況やその返済状況まで調査する事が可能です。

日本では住民基本台帳が機能しているのか？していないのか？

多分していないのでしょう！

賛否両論あるでしょうが、信用できる人間か？信用できない人間か？もう少しはっきり理解できる仕組みが出来れば、「どうせ実態は解りはしない！」と言った悪質で確信犯的な人は激減するような気がします。

賃貸保証業界は歴史が浅いだけに今まで業界団体が無く、一時期社会問題化したサラ金業界の取り立てに似たような悪質な追い立て取り立てが一部で行われているという話しは最近よく聞く話です。

業界団体が設立されるという事は業界の自浄作用が働き、とても好ましい事なので家賃保証業界の更なる進化に期待します。

不動産の管理を主たる業務としている会社にとって、家賃保証会社は無くてはならない存在になりつつある現状を考えると、このニュースはとても重みのある話しです。

記事盗用ブログは閉鎖されたようです。

先ほど確認したら、記事盗用ブログは閉鎖されたようです。

安易な気持ちでやったのでしょうが、ウェブの世界は誰が何処で見ているか解らない世界、顧客を本当に大事にする会社ならば、自身が発信する情報には責任を持っていただきたい。

とかく「やったもん勝ち」と言われるウェブの世界、しかし顧客はしっかり見ていますよ！

一見小手先のテクニックが通用するように思えても、実はそれが通用しないのもウェブの世界。

地道な活動が顧客の信頼を得られるのではないですか？

それが信頼できる会社だと私は信じています。

ついにビッグスリーの一角が崩れた！

先日破産法の申請を行い、ビッグスリーの一角「クライスラー」が経営破綻した。

この破綻は想定内の出来事とは言え、ビッグスリーの一角が崩れたことは更なる景気悪化の引き金になる危険も孕んでおり、これで再建の道が開けたとは言えない状況のようです。

それにしても、資金拠出無しに最大35%の株を手に入れ、再建が上手く行けば投資不的確のレッテルを貼られているフィアットにとっては正にビッグチャンスです。

しかしフィアット自体も投資不的確と格付けが低く、小が大を飲み込んだ形にはなっているものの共倒れの危険も無い訳ではないでしょう。

GMやフォードは？

この破綻処理で日本の自動車関連産業にも何らかの影響が出るでしょうし、これからが正念場と言った状況のようです。

不動産業界も厳しさは増しており、宅建協会が借りている飯田橋のビル所有者も破綻しています。

これからも不動産ファンドを中心とした危機は深刻さを増していきそうです。

国土交通省が宅地建物取引主任者資格制度を大幅見直し！（April Fools）

国土交通省は平成21年4月1日付けで、1958年以来何と51年ぶりに宅地建物取引主任者資格制度の大幅見直しを発表した。

現行制度では、不動産会社を運営する場合には、事業所ごとに5人に1人の割合で専任の宅地建物取引主任者を設置する義務があります。

また、不動産会社の代表者は宅地建物取引主任者の資格を有している必要は無く、現行法では社員5人に対して1人の有資格者がいればよい良いということです。
逆に言うと5人中4人までは代表者も含めて無資格でも不動産業は成り立つことになります。

この点が大きな課題となっていましたが、取引上のトラブル防止の観点から「営業現場で顧客と接する全ての者（電話応対を含む）は宅地建物取引主任者の資格を有すること」と改訂されました。

不動産会社の代表者は不動産業に関する深い知識を要し、営業利益を上げるだけではなくトラブル回避を最優先し、顧客の権利・財産を擁護するという観点から、宅地建物取引主任者の有資格者しか不動産会社を経営出来ないよう大幅に改正されました。

これによって不動産取引の現場に携わる者は全て有資格者となり、不動産取引の現場でのトラブル減少が期待されます。

ちなみにアメリカでは、州によっても多少制度に違いがあるものの、不動産取引の現場に携わる全ての者はセールスパーソンの資格（日本でいう宅地建物取引主任者資格）を有する必要があり、その資格を取得するためには一定の要件のもと45時間の講義を受け、試験に合格する必要があります。

試験に合格しただけでは無く、セールスパーソンの資格を維持するためには、正規のブローカーオフィス（不動産会社）に所属し、2年ごとに22.5時間の講習を受ける必要があります。
つまり、資格を取得しただけではなく、絶えず勉強をし、新しい知識を学習し続けなければ資格を維持出来ない仕組みがアメリカには出来上がっています。

さて、それでは会社勤めの営業マン（セールスパーソン）では無く、ブローカーオフィス（不動産会社）を経営する場合はどうなるでしょう？

経営者にはもっと高いハードルが待っており、セールスパーソンよりも長い経験だけではなく、深い知識も要求しています。
資格が無くても不動産会社を経営出来る日本とは、ここが大きな違いとなっています。

これも州によって違いがありますが、ブローカーになるためには、セールスパーソンの資格を有し、一定期間セールスパーソンとしてのキャリアを積むことが最低要件となります。

つまり、セールスパーソンとしての経験が無い者がいきなり不動産会社の経営をすることが出来ない仕組みとなっており、会社の経営者というよりはセールスパーソンの教育係件監督といったようなポジションです。

あるセールスパーソンが法規違反を犯した場合、その責任はブローカーに帰属するのでブローカーライセンスが停止される場合があります。
そうなるとそのブローカーオフィスに所属する全てのセールスパーソンが停職となるため、ブローカーとしての監督責任は非常に重く大きな物となっています。

• この記事は April Fools の記事であり、実際の国土交通省のニュースリリースではありません。
  悪しからずご了承下さい。

景気悪化が本格化、いよいよ正念場！

SFCG（旧商工ファンド）破綻のニュースが報じられいよいよ来たか！というのが本音のところだが負債総額3380億円は規模がでかい！

これから年度末に向け、更なる大型倒産が出る可能性も危惧されるので暫くは気の抜けない状態が続きそうです。

当社ではSFCGに借りていただいている物件を管理しており、今後の対応に追われそうです。

大手法人は連帯保証人無し・保証会社も利用無しが当然のように今まで賃貸契約が行われていたが、これからは大手法人といっても倒産リスク回避のため、必ず入居者を保証人にするとか、何らかの策が必要なようです。

日本の政治は地に墜ちた・・・

なんだか最近、元首相の発言ではないですが、怒ると言うより呆れることが多すぎます。

首相は訳の分からない発言を繰り返して迷走を続けているし、世界不況の最中に一番大事な財務大臣はと言うと、国内ならまだしも重要なG7に参加した会見の席上で酩酊しているし、国民誰しもが「呆れている」といったところでしょう。

面白おかしく珍事のように紹介しているマスコミもあるようですが、笑い飛ばせるような内容の話しでは無く、本人は風邪薬の飲み過ぎと釈明しているようですが、仮に風邪薬であろうとお酒であろうと、公衆のしかも全世界の前であのような態度は釈明のしようがありません。

単身で行った訳ではないのに、取り巻きはいったい何をしていたんでしょう？

この辺りもしっかり機能していないと言うことですね。

日本の政治はどうなってしまったのか？あまりの為体（ていたらく）に情けなくなってしまう昨日今日です。

ブログで政治批判はしたくないですが、本当に残念！

今こそ問われるリーダーの資質

私のブログにこのような内容は書きたくないのですが、一国のリーダーが迷走しているのに、今の日本は「駄目な者を駄目だと排除する」自浄作用が機能していません。

世界的な不況時代に入り一刻も早い対策が必要な時期。

平和な時代は何もしなくてもさして悪影響は出ませんが、緊急時に何もしないのはある意味罪悪とも言えます。

例えが悪いですが、生か死かの人を救うためには1分1秒でも早い処置は当然のこと。

賛否両論あるでしょうが、私は仮に処置が間違っていても、何もしなければ死んでしまう人がそこにいれば、何もしないよりは改善のために何か出来ることを一刻も早くやることが最優先だと考えています。

人命も経済も、価値の次元は大きく違っても、その対応は「可能な限り早く対処」で非常に似ていると思っています。

その昔、私の友人が地方公共団体に勤めていました。

そのセクション名は「すぐやる課」。

「市民から要望があったことにはすぐに対応しよう！」

「役所仕事だから！」と言われないよう、民間よりも素早い動きで物事に対処する為に存在する部署だと聞きました。

今の日本は「末梢神経が一生懸命頑張っている」のに「脳細胞が死んでしまった状態」と言わざるを得ないのでは無いでしょうか。

アメリカはオバマ大統領が素早い経済対策を打ち出し、仮に効果が無くてもすぐに次の手を打ってくるでしょう！

何もしないで自分の椅子を暖め、訳の分からない弁解ばかりの日本のリーダーより、仮に失敗してもすぐに何かを実行する人を私は支持したいと思います。

「何もしなければ、何も起こらない」、これは私の一番好きな言葉です。

今は「自分の椅子を暖めている時では無い」と思っているのは私だけではなく、政府の支持率を見ても、国民大多数の総意では無いでしょうか？

こんな大事な時に何もしないのは、ある意味罪悪だと私は思います。
政治をゲームにしないで欲しい！

本当はこんな露骨な話しを公開ブログには書きたくないのですが本心ですが、「何もしなければ何も起こらない」ので、現政府に小さな小さな苦言を呈させていただきます。

モータースポーツがつまらない！

世界的な不況の最中、ホンダがF1から撤退し、昨日の新聞では鈴木自動車が世界ラリー選手権（WRC）から撤退することが報じられ、今朝の新聞ではスバルもWRCから撤退を表明。

このままでは世界のモータースポーツシーンから日本の自動車メーカーが消えてしまいます。

世界のトヨタも今期は赤字になるかもしれないという非常事態。

これではトヨタもF1から撤退するのでは？とさえ思えてしまいます。

経営を健全化するためには仕方の無いこと！と解ってはいても寂しい気がします。

JALの社長に皆でエールを送ろう！

大企業の社長、しかし年収は960万円、通勤は都バス利用、昼食は社内食堂に並ぶ。

こんな記事が紹介されて大反響を呼び、心底応援したい気持ちになりました。

方やアメリカでは赤字会社が自家用ジェットに社長の年俸20億！

経営者は会社の業績によって自ら率先して倹約を実践する。

当たり前のようでなかなか出来ないことではあるのですが、日本企業が世界で通用するのはこのあたりの考え方にルーツがあるのではないでしょうか？

頑張れJAL！

頑張れ日本企業！

またやってしまいました「ギックリ腰」

昨日お昼前、お客様との打合せに出かける準備中、書類に手を伸ばした瞬間に腰に激痛が走りその場に倒れ込んでしまいました。

本人も突然の激痛にビックリしたのは当然ですが、突然しゃがみ込んだ私を見て周りの人は何事が起こったのか、もっとビックリしたでしょう。

このところ年中行事のようになってしまったギックリ腰、今回は過去の状態よりは多少軽いと思い、立ち上がって痛さが出ないようにストレッチをし、大事な打合せのために何とか歩いて出かける事が出来ました。

しかし、これがやっぱり大きな間違いでした。

駅まで歩いていると少しづつ痛みが取れ、多分大丈夫と思い打合せ場所で椅子に座って約45分、痛みもなく良かったと思い、打合せが終わって立ち上がった瞬間に激痛で動けなくなってしまいました。

ここから先は会社まで戻るか？救急車を呼んで貰うか？だったのですが、結局過去の経験から病院へ行ったところで一週間の入院、しかし治療は無く安静するだけなので、少しづつ休みつつ、何とか事務所に戻ってそのまま自宅で安静することになりました。

この日は夕方から宅建練馬区支部の理事会があったのですが、とても行ける状態ではなく、多分理事になって初めてだと思うのですが、委任状を提出して欠席とさせていただきました。

今日も朝から一日自宅で安静にしていたのですが、ギックリ腰は過去の経験でも回復するまでに約一週間の安静を要します。
昨日より状態は更に悪く、やむなく今週予定されていた会議や行事は全てキャンセルさせて頂く事にいたしました。

関係各位には大変ご迷惑をおかけして申し訳なく思っております。

実は今日、顧問税理士事務所のゴルフコンペの日でした。
昨日駄目だと判断した瞬間に土壇場で申し訳無かったのですが、キャンセルの連絡をさせていただきました。
急遽組み替えなど、コンペスタッフの皆様には大変ご迷惑をおかけいたしました。

秋のこの時期は色々なイベントや会議が目白押し。
木曜日には不動産協同組合の「中長期戦略会議」、金曜日は「業協会の代議員会」、日曜日と月曜日は業協会城北ブロックの「ブロック会」が予定されていました。

今日の状態では参加は無理ということで、早めに委任状提出や欠席届を出させていただきました。

一日も早く回復するために、恐縮ですが暫く休ませていただきます。

上下幅過去最高のジェットコースター

大幅に下落したと思ったら過去最高の上昇。

G7の決定は有ったものの、なんだか落差世界一のジェットコースターに乗った気分です。

ここまで人の言動と憶測で株価が上下するとは・・・・・・・

マネーゲームとはよく言ったものです。

あまりにも大幅に上がると言うことは、また大幅に下がるかもしれないですね。

株にのめり込まなくて良かった！と思う瞬間です。

経済界の核爆弾「CDS」（クレジット・デフォルト・スワップ）

昨日付けで私宛に一通のメールが届いていました。

開いたのは今日でしたが、内容に目を通してちょっと不安になってきました。

これから起こる？であろう過去最悪の世界恐慌の元凶の話しです。

不況・暴落・破綻の連鎖の元凶がCDS（クレジット・デフォルト・スワップ）に有ったとは、債権音痴の私は恥ずかしながら仕組みをよく知りませんでした。

この世界不況の発端はサブプライムローンだったとばかり思っていたのですが、実はもっと根深いところに核爆弾（CDS）が潜んでいたとは・・・・・・

じっくりとその仕組みを見ていくと、寒気がしてきたというのが本音の所です。

○クレジット・デフォルト・スワップ（Wikipedia）の解説

○Newsweek 10月1日付け記事

大和生命破綻

毎日毎日、経営破綻の話しばかりでいい加減いやになります。

今朝方にJ-REITのニューシティ・レジデンス投資法人破綻のブログを書いたばかりなのに同じ日に二つの破綻について述べるなど、まともな状態ではありません。

負債総額2695億、大和生命の破綻は7年ぶり、生保としては戦後8社目とのことで、政府発表では景気に対する影響は少ないとの事ですが、これだけ大型倒産が続くと一気に大暴落へ向けて速度が加速する危険があり、国家レベル・世界レベルで何らかの手を打たないと大変なことになると考えているのは私だけではないでしょう。

大恐慌の危機がすぐ近くで、じっと、そして密かに待っているようないやな感じがします。

住宅特化型J-REITついに破綻

住宅特化型の不動産投資信託J-REIT「ニューシティ・レジデンス投資法人」破綻のニュースが波紋を広げています。

J-REIT初の破綻であることに加え賃貸住宅に特化した投資信託なだけに、賃貸市場への影響はかなりありそうです。

ただでさえ住宅市場は売買賃貸共に動きが悪くなっている時だけに非常に心配なニュースでした。

負債総額は1123億円、保有物件数106件、世帯数約7,170戸とのことですが、結局業績悪化の経営難での破綻とは違い、資金繰りがつかずに黒字倒産といった感じです。

不動産デベロッパーも現在同じような状況にあり、資金繰り次第でまだまだ予断を許さない状況が年末に向けて展開されそうです。

リプラス破綻による影響について

今朝の新聞にリプラス破綻の記事が掲載されていました。

リプラスは2002年9月に設立された会社なのでそれほど歴史は無いのですが、主軸としていたレントゴー事業は不動産業界への影響力が大きく、特に家賃保証制度を利用している管理会社にとっては寝耳に水の話です。

レントゴー事業の主なものは連帯保証人不要システムです。
つまりリプラスの破綻によって保証人不在の状態に陥ってしまう可能性が表面化してきます。

リプラスはこのレントゴー事業にかなり力を入れ、大手不動産管理会社が積極的にリプラスとの取引を増やしていました。
大手管理会社の殆どはリプラスの家賃保証制度を導入していたのではないでしょうか？

たまたま当社は、連帯保証人不要システムにリプラスを利用していなかったのでとりあえず影響なしという事でほっとしていますが、利用している保証会社が破綻したことを考えると冷や汗が出てきます。

不動産管理業界にかなり浸透してきた保証会社ですが、最近では次から次に新しい保証会社が発足され、非常に危険な状況となっています。

「いざという時のために付けておく保証会社がいざという時に機能しなくなったら」考えたくない現実がここに表面化してきましたので、今後の展開をしっかり確認していきたいと思う次第です。

リーマンショックの余波

リーマンブラザースが破綻し、これから日本国内で大量に保有していた不動産を売却していくことでしょうし、資金提供していた不動産会社への資金もストップし、不動産会社もこれから相当数が破綻することでしょう。

そう考えると、昨年辺りからせっかく上昇に転じた国内の不動産市場は「またしても下落」ということになりそうです。

分譲中のマンションは売れ行きが極端に落ち、大幅な値下げでたたき売りする物件も出てきています。

賃貸市場も「関係ないね」とは言っていられず、空室が更に増える危険が増してきました。

生き残りをかけた熾烈な椅子取り合戦が不動産業界でも始まってしまいましたが、贅肉を落としてスリム化し、経営体質の健全化に結びつけば良いのですが・・・

住宅瑕疵担保履行法

国土交通省から「重要なお知らせ」と記された封書が届きました。

平成21年10月1日から新築住宅の引き渡しには、「保険の加入もしくは保証金の供託」が義務付けられるという内容のお知らせと事業者向け講習会の案内状でした。

住宅瑕疵担保履行法の施行に伴い、新築住宅の売主や工事請負人に対して義務化され、賃貸住宅を施工する請負人（建築会社）にも、保険加入もしくは保証金供託という資力確保措置が義務化されます。

事業者向け講習会も、これから各地で無料にて開催されるようです。
受講したい方や興味のある方は下記サイトをご参照下さい。
http://www.koushuukai.jp

発注者（消費者）にとっては安心材料がまた一つ増えたことになるのですが、喜んでばかりもいられません。

昨今のガソリン高騰に始まる諸物価高騰。
建築資材なども2割程度上昇したと言われている最中に、資力確保のための保険や供託金負担が有ると、新築住宅の施工費が値上がりするのは目に見えています。

安全安心とセキュリティーは、高度になればなるほどお金が掛かるということなのでしょう。
資本主義の原点のような話です。

強制執行の立会い

楽しい話しでは無くて恐縮ですが、つい先日強制執行の立会いに行ってきました。

昨年秋口から家賃が滞り、数回に及ぶ話し合いを持ったのですが、残念ながら家賃を払う訳でも無く、立ち退く訳でも無く、解決の目処が立たないために、仕方なく司法の力を借りることになりました。

これは我が社にとって初めての経験です。

当社設立から22年、今までは普通より厳しい入居審査やその時々の話し合いで危機を乗り越えてきたのですが、時代の変化でしょうか？そうは思いたくないですが、我が社の対応が悪かったのでしょうか？

家賃が滞ってから2ヶ月、「このまま状況が改善されない場合は、話し合いの場が私から弁護士に代わります」と伝え、更に１ヶ月様子を見ても、本人からも保証人からも何の反応も無いため、年が変わった１月に弁護士に家賃滞納による教師執行の依頼をしました。

ここから先は本音の話しですが、司法の動きがあまりにも遅いのにがっかりしました。

消費者保護の観点や、住宅難だった戦後の状況がそのまま残っているのでしょうが、あまりにも消費者を過保護にするのは如何なものかと思う次第です。

特に今回の大家さんは当社の専門分野「リロケーション」の大家さん。
沢山物件を持っている地主さんではありません。

購入時の住宅ローンを抱え、会社の命令で転勤、やむなく自宅を転勤期間中のみ貸しているリロケーションオーナーは、所有物件の住宅ローンと転勤先住まいの家賃を二重に負担しています。

自宅を貸すことによって住宅ローン返済を賄っているリロケーションオーナーなので、家賃が滞ると一気に厳しい状態に陥ります。

今回はまさにその典型的な例となってしまいました。

そんな訳で一刻も早い解決を弁護士に依頼したのですが、強制執行が行われたのは家賃が滞ってから数えると一年近い時間が掛かってしまいました。

家賃が滞ったからと言ってすぐに司法の力を借りる訳にも行かず、ある一定の期間経過後となり、そこからスタートすると強制執行が行われるまで半年はゆうに掛かってしまいます。

強制執行当日、執行開始の一時間ほど前に現地に着くと、賃借人が小学生の子供も使って家族総出で荷物を大事そうに運び出していました。

何で今まで何も行動しなかったんだろう？

小さな子供には家に住めなくなった事をなんて説明したんだろう？などと余計な詮索をしてしまいます。

午前１０時、裁判所の執行官・担当弁護士・荷物搬出のための約１５名の人工により、強制執行が開始されました。

強制執行は日常茶飯事に行われる事ではなく、非常に希なケースなので今回は司法修習生も数名実地研修で来ています。

総勢30名近い人が家を取り囲んでいると、当然のことながら近所の人達が「何事か？」と思って出てきます。

口々に言うことは「小さな子供もいるのに可愛そうに！」事情を知らないから仕方ないのですが、執行している者は悪者で、執行されている者は被害者と言った雰囲気です。

しかし、現実問題は家賃を払って貰えず、ローン返済に苦慮している大家が被害者で、事情はともあれ、家賃を払わず住んでいる賃借人が本当のところは加害者というのが実態なのです。

最近世の中の仕組みが何か変だと思いませんか？

守るべきものと戒めなければならないものの基準がちょっとおかしくなっている気がします。

こういった矛盾を感じているのはおそらく私だけではないでしょう！

欧米での賃貸借契約の形態は定期借家が主流、家賃滞納は住んでいる資格が無く、それでも居座っていると警察が介入してきます。

日本は民事不介入、警察は家賃滞納に対しては対応しませんが、借地借家法を悪用する賃借人を排除しないと貸し手・借り手の構図が正しく機能しなくなります。

戦後の住宅難だった時代とは住宅事情が変わっているので、そろそろ借地借家法の定義そのものから仕組みを変えるべきでは無いかと思います。

チーム・マイナス６％

明日から洞爺湖でサミットも開催され、地球温暖化対策も話し合われることでしょう。

先日テレビであるパイロットの人が撮り続けたグリーンランドの写真を紹介していました。

２～３年前までは一面氷の世界だったグリーンランドが、ここ１～２年の間に読んで字のごとく、緑一面のグリーンランドになっていました。

ここまで地球温暖化の影響が表面化している以上、次の世代また次の世代に何が出来るのか真剣に考えなければならない時代となってきました。

もう他人事とは言っていられない状態です。

かといって一個人では何か大きな事が出来る訳ではなく、小さな事から何かやろうと思い、「チーム・マイナス6％」に参加しました。

チーム員ナンバー「20450394」にて会員登録がなされました。

すでにチーム員参加を表明した個人が2,307,685人。法人が21,975社です。
私が先ほど宣言したので個人はプラス1です。

「温室効果ガス排出量の1990年比6％削減」をうたってスタートした企画なのに、逆に6.2％増えてしまったようです。

約束達成まであと1729日。
みんなで少しづつ協力しましょう。

まずはこの季節、エアコンの温度設定28度からスタート。

甲種防火管理講習

6月10日（火）・11日（水）の二日間、練馬消防署平和台出張所にて開催された甲種防火管理講習を受講してきました。

これは我々不動産管理を行う者にとって「防火管理者の資格は必需品」ということで練馬消防署にお願いし、宅建練馬区支部で50名の受講者を募って開かれた講習会です。
受講者人数の都合上、宅建とは関係のない方の参加もあり、この二日間は総勢70名でした。

私自身乙種の資格（講習は一日）は持っていたのですが、甲種は二日間朝から晩までみっちりと講義があり、時間の都合上取得していませんでした。

詳しく説明すると長くなってしまうので簡単に説明しますが、乙種は比較的小さな建物の防火管理、甲種は乙種も兼ねたかなり大きな建物の防火管理までカバーする資格です。

正直なところ、朝9時から夕方5時までみっちり授業を受けるとかなり疲れます。

睡魔と戦い、同じ姿勢で身体が固まり、簡易な椅子なのでお尻も痛くなります。

仲間が大勢参加していますので、愚痴をこぼしたり冗談を言い合ったりで何とか二日間をクリアしました。

終了後に効果測定が行われ、全員規定値以上の結果が出ました。

これにて甲種防火管理者の資格が取れました。

宅建練馬区支部から会長候補者が立候補

私が所属する（社）東京都宅地建物取引業協会は、現会長藤田和夫氏が11年間に渡り会長職を歴任し、その間には様々な改革・新しい試みも実施され、一見業協会が次のステージにステップアップし、飛躍したようなイメージが定着していました。

しかし・・・・・

よくよく考えてみると、長期政権は癒着を生み、権力集中は権力者の力が存続する間はまだしも、権力が薄れてきたときに一気に崩壊する危険があります。

ルーマニアのチャウセスク大統領がその良い例でしょう。

私思うに、力で組織を制した者は力に敗れ、人望・人脈で組織を制した者は力が落ちても尊敬される！

解りやすい組織図の基本、「猿山では力しか通用しない！・・・・・」

しかし人間社会では力だけでは無いと言うことは過去の歴史が物語っています。

残念なことに、権力を握ってしまった人間はその辺りの学習ができないですね！

ここで、裸の王様に学びましょう！

周りにイエスマンしか置かないと、間違ったことをしても周りの側近は誰も何も言いません。

何故か？

言うと怒られるから！

この繰り返しが裸の王様を生みます！

この辺りを真剣に考えていきましょう。

これは私自身への警鐘も含めて！

そんな激動の中で、私が所属する練馬区支部から元副会長の池田行雄氏が会長選挙に立候補することになりました。

おそらく明日、5月1日に立候補届けを提出することでしょう。

私が所属する練馬区支部から会長候補が立候補するということは、私も含め、支部をあげて応援すると言う事ですので、立候補は明日ですが一日早めに応援ビデオを私のサイトからも公開させていただきます。

都宅協会長候補者「池田行雄」の公式ウェブサイトは こちら→→→

フランチャイズの盲点、マクドナルドよ！お前もか？

作ってから一定時間が経過したら廃棄処分。

徹底した品質管理が全店で確実になされていたはずのマクドナルドでも、何と６年も前から一部売れ残り商品の日付シールを貼り替えて販売していたと報道されました。

フランチャイズの一部店舗なので、全店で会社ぐるみという訳では無いけれど、徹底した品質管理が行われていると信頼していたマクドナルドでもこんな事が起っていようとは。

直営店では無いフランチャイズの場合、全店舗に意識を徹底させるのは難しい事でしょうし、ほんの一部の人的な問題とは言っても、正直がっかりしたし、とても残念です。

大きな組織で隅から隅まで徹底するのは本当に大変なことですが、「これで完璧！大丈夫！」と安心した途端に落とし穴が待っているということでしょう。

気を引き締めねば・・・

そう言えば我々の不動産業界でも、大手が仲介業参入を競った時期がありました。
一気に店舗数を増やすために使われた手法がＦＣ展開でした。

経営は地元の会社に任せ、店構えとシステムはＦＣ本部が提供する訳です。

その実態はというと、昔の話で恐縮ですが、直営店とＦＣ店では置いてあるリーフレット類や販促品、人的要素までもが違っていました。

外から見たら、店構えも看板も大手不動産会社の支店です。
大手だと思って入ったら、それは看板だけで中身はちょっと荒っぽい地場の不動産会社なんていう店もありました。

ＦＣ本部もサービスの質を均一にすべく、かなりの努力をしたことだと思いますし、絶えず指導研修を行ったという話しも聞いていましたが、結局は全てを直営店にするという方法で質の向上を図りました。

どんなにいい仕組みを作っても、そこで働く人の人的レベルを向上させない限り、上質は保たれない、「仕組みだけではダメ」という事ですね。