私の感じたこと

バンクーバー五輪ついに開幕！

今日は家でバンクーバー五輪の開会式を見ています。

スポーツの祭典、その華麗な開会式を楽しみにしていたのですが「リュージュの選手が練習中に事故死」のニュースが入りちょっと複雑な気持ちでの開会式となりました。

これまでにも冬季五輪では死亡事故が4件発生しているという報道もあり、スポーツとは言え限界ぎりぎりで競う競技は生と死が紙一重の所にあるようです。

スピードを争う競技は、ある意味モータースポーツと似通った所があるけれど、生身の身体で競うリュージュやダウンヒルなどは、車体というボディーで囲まれたモータースポーツよりも危険度は高いのかも知れません。

冬季五輪はその迫力からダウンヒルが私は一番好きなのですが、大きな事故が無いことを願っています。

これから3月1日までバンクーバーでの熱い戦いが繰り広げられ、番組ガイドから目が離せません。

日本選手頑張れ！

写真はJOCのホームページからお借りいたしました。

VISA CARD を装ったフィッシングメール

メールをチェックしていたら、差出人が「VISA」となった英文のメールが来ていました。

今までのスパムやフィッシングメールは発信元を装っていても＠以下のドメインが違っていたりして＠以下を見れば発信元が本物か偽物かすぐに判ったのですが、今回のメールの発信元は「＠mail.visa.com」となっており、本当にVISA CARDから送られてきたかのように見えてしまいます。

翻訳してみると「トルクメニスタンで使われた形跡があるので下記URLからチェックしろ」という内容です。

宛先は我が社の代表メールアドレス。
しかし個人では使っているけど会社ではVISAを使っていません。
つまり、VISAには会社のアドレスは知らせて無く、＝このメールは偽物と判別できました。

いろいろと調べてきたらこのVISAを装ったフィッシングメールは結構出回っているようです。
URLをクリックしないよう、くれぐれもご注意下さい。

関連情報は下記サイトでも確認できますのでご参照下さい。

• スパムが来まして
• VISAを騙ったフィッシングメール

小沢氏の「幹事長続投」は適当？

Yahoo!みんなの政治にて、不起訴になれば『小沢氏の「幹事長続投」は適当？』という投票を実施していました。

私も投票を行いその結果を見てみると、2月5日17：00現在で投票総数11717票でした。
興味深い結果は

• 不起訴であれば幹事長続投は適当：2127票で18％
• 不起訴でも幹事長続投は不適当：9485票で81％
• その他：105票で1％

という結果になっていました。

何と8割もの人が幹事長続投は不適切であると思っている訳です。
私も不適当に1票投じたのですが、国民感情からしてもこのまま続投することを許している民主党は自浄作用が働いていないのでは無いですか？

民主党内の政治資金規正法の改正論議では、同法を抜本改正して「連座制を導入すべき」だと議論されているはずなのに、今回の幹事長続投は言っていることとやっていることがまるで逆のように見えてきます。

小沢さんの影響力が強すぎて誰も何も言えない独裁政権が出来上がってしまっているとしか見えてきません。

会社の経営者であれば、部下が不正や犯罪を犯した場合、知らぬ存ぜぬでは済まされず、責任を取って辞任もしくは解任という事になるのが普通。

政治の社会は別物ですか？

訃報

私が宅建練馬区支部の理事に就任した平成12年から平成17年までの3期6年間、社団法人 宅地建物取引業協会 練馬区支部の支部長を務められた橋本佳矩氏がお亡くなりになりました。

享年70歳、ちょっと早すぎる死でした。

昭和53年に理事就任でしたので、32年間もの長期に渡り練馬区支部に貢献された方でした。

任期途中で練馬区支部では約30年ぶりと言われた支部長選挙を戦って勝ち残り、3期に渡って支部長を務められたとても頭の切れの鋭い方でした。

その一方でお酒が入るとごく普通のオヤジに戻り、支部長という要職にありながらもとても親しみやすい人でもありました。

好きなお酒が命取りになったのかもしれませんが、また一つの時代が終わりました。

安らかな眠りに着かれますよう、ご冥福をお祈り申し上げます。

高裁が賃貸更新料は「無効」と判断

大阪高裁で27日、賃貸更新料は消費者契約法に照らして無効であるとの判断がなされました。

「更新料は無効」の部分だけを読むと、いかにも今後更新料の受領は出来なくなるかのような錯覚を起こしてしまいますが、どうやら関西と関東では事情が違うようです。

消費者契約法は2001年4月に施行された法律で、その趣旨は「消費者の利益を一方的に害する契約の条項は無効」というものであり、今回の大阪高裁の判例は、正に消費者の利益を一方的に害する契約の条項であると決めつけるものでした。

何故このような判断となるのか？

関東のやり方だと、一般的には2年契約で期間満了ごとに１ヶ月分の更新料を受領するようになっています。
2年に1回受領する更新料は、消費者の利害を一方的に害する物ですか？

今回の大阪高裁の事例は、45,000円の賃料に対して1年ごとに更新料が100,000円という物でした。

仮に4年住んだとすると更新料は400,000円、賃料の約8.9ヶ月分となります。

関東の場合だと2年ごとに1ヶ月分なので、同じく4年住んだとすると90,000円となり、大阪高裁の事例は関東の4.4倍の費用を消費者が負担した事になります。

この高額な更新料負担にメスが入った訳で、日本全国一律で「更新料の受領は違法」ということにはならないと思っています。

大阪高裁の判決を受けて最高裁まで上告するらしいので、近々何らかの判断が示されるでしょう。

公庫融資の賃貸住宅など、一部を除き「更新料の支払いを条件としている契約」が殆どなので家主や不動産業界にとって非常に重大な問題です。

今後の動きが気になるところです。

住宅ローン返済行き詰まり、競売件数が倍増

このところ明るいニュースが無く、今朝の朝刊にも「競売不動産、この１年で倍増　住宅ローン返済行き詰まり」という記事が一面扱いで掲載されていました。

その一方では景気は底をついたという記事も出てはいるのですが、実体経済は更に悪化しそうな気配も見えてきます。

「この夏のボーナス大幅カットの影響が出るのは来春ごろなので、競売数は今後さらに増える可能性がある。」とも記載されており、今後の動きが気になるところです。

内容を見てみると購入時の総額が高い（借入額が大きい）戸建住宅が全競売件数の約半分を占め、約20％が居住用のマンション、残りは土地や事業用物件とのことです。

全競売件数の約70％が居住用物件ということはちょっと異常な数値で、逆に言うと住宅ローンの融資に対する考え方を根本的に変えないと、今後も住宅ローンの破綻者が減ることはないでしょう。

住宅ローンを緩めないと若者や低所得者は家が買えず、逆に緩めすぎると景気後退局面で破綻者が激増します。

アメリカのサブプライムローンに学び、もう少し慎重に融資制度を見直す必要があるのではないでしょうか。

記事盗用ブログは閉鎖されたようです。

先ほど確認したら、記事盗用ブログは閉鎖されたようです。

安易な気持ちでやったのでしょうが、ウェブの世界は誰が何処で見ているか解らない世界、顧客を本当に大事にする会社ならば、自身が発信する情報には責任を持っていただきたい。

とかく「やったもん勝ち」と言われるウェブの世界、しかし顧客はしっかり見ていますよ！

一見小手先のテクニックが通用するように思えても、実はそれが通用しないのもウェブの世界。

地道な活動が顧客の信頼を得られるのではないですか？

それが信頼できる会社だと私は信じています。

ひとつの歴史が幕を閉じました。

今朝起きてびっくり、テレビをつけて一番最初に目と耳に飛び込んできたのが「マイケル・ジャクソンが心肺停止状態で病院へ搬送」でした。

暫くするとニュースは段々と「死亡が確定」に変わり、「検死の結果は明日発表される」というニュースで各局の報道は「マイケル・ジャクソン死亡」と言うように断定的な言い方に変わってきました。

正直びっくりしたと同時に、いつかこうなるような気がしていたのは私だけではなかったでしょう？

1960年代のジャクソンファイブに始まり、1980年代に入るとクインシー・ジョーンズとのタッグで一気にブレイク、「スリラー」・「ビートイット」・「ビリージーン」・バッド」等々、歴史に残る大ヒットを連発し、未だにその音楽は耳になじんで離れません。

難民救済のためのチャリティーで多くのミュージシャンと「ウィーアーザワールド」をライオネルリッチーと共作、このビデオは購入することで間接的に難民救済になり、私も購入して未だにお宝として保管しています。

音楽だけでなく、ムーンウォークなどの彼にしかできない独特の動き、どうやったら出来るのかビデオを見ながら一生懸命練習した記憶があります。（結局は出来ず仕舞いでしたが）

その後1990年代に入ると奇行が目立つようになり、少年への性的虐待疑惑や2000年代に入ると今でもはっきり覚えていますが、ホテルのバルコニーの柵の外に自身の子供を持ち出し、ベルリン市警が子供の保護監督怠慢で捜査を開始したり、正直なところ1990年代以降のマイケル・ジャクソンはスーパースターとしてでは無く、ゴシップキングとして世の注目を集めてしまっていました。

しかしマイケルが世に送り出したビッグヒットの数々と彼のダンスは、これから先も多くの人々の記憶と心の奥底で生き続けることでしょう。

明日死因についての発表があるようですが、死因はどうあれご冥福をお祈りします。

ついにビッグスリーの一角が崩れた！

先日破産法の申請を行い、ビッグスリーの一角「クライスラー」が経営破綻した。

この破綻は想定内の出来事とは言え、ビッグスリーの一角が崩れたことは更なる景気悪化の引き金になる危険も孕んでおり、これで再建の道が開けたとは言えない状況のようです。

それにしても、資金拠出無しに最大35%の株を手に入れ、再建が上手く行けば投資不的確のレッテルを貼られているフィアットにとっては正にビッグチャンスです。

しかしフィアット自体も投資不的確と格付けが低く、小が大を飲み込んだ形にはなっているものの共倒れの危険も無い訳ではないでしょう。

GMやフォードは？

この破綻処理で日本の自動車関連産業にも何らかの影響が出るでしょうし、これからが正念場と言った状況のようです。

不動産業界も厳しさは増しており、宅建協会が借りている飯田橋のビル所有者も破綻しています。

これからも不動産ファンドを中心とした危機は深刻さを増していきそうです。

日本の政治は地に墜ちた・・・

なんだか最近、元首相の発言ではないですが、怒ると言うより呆れることが多すぎます。

首相は訳の分からない発言を繰り返して迷走を続けているし、世界不況の最中に一番大事な財務大臣はと言うと、国内ならまだしも重要なG7に参加した会見の席上で酩酊しているし、国民誰しもが「呆れている」といったところでしょう。

面白おかしく珍事のように紹介しているマスコミもあるようですが、笑い飛ばせるような内容の話しでは無く、本人は風邪薬の飲み過ぎと釈明しているようですが、仮に風邪薬であろうとお酒であろうと、公衆のしかも全世界の前であのような態度は釈明のしようがありません。

単身で行った訳ではないのに、取り巻きはいったい何をしていたんでしょう？

この辺りもしっかり機能していないと言うことですね。

日本の政治はどうなってしまったのか？あまりの為体（ていたらく）に情けなくなってしまう昨日今日です。

ブログで政治批判はしたくないですが、本当に残念！

強制執行の立会い

楽しい話しでは無くて恐縮ですが、つい先日強制執行の立会いに行ってきました。

昨年秋口から家賃が滞り、数回に及ぶ話し合いを持ったのですが、残念ながら家賃を払う訳でも無く、立ち退く訳でも無く、解決の目処が立たないために、仕方なく司法の力を借りることになりました。

これは我が社にとって初めての経験です。

当社設立から22年、今までは普通より厳しい入居審査やその時々の話し合いで危機を乗り越えてきたのですが、時代の変化でしょうか？そうは思いたくないですが、我が社の対応が悪かったのでしょうか？

家賃が滞ってから2ヶ月、「このまま状況が改善されない場合は、話し合いの場が私から弁護士に代わります」と伝え、更に１ヶ月様子を見ても、本人からも保証人からも何の反応も無いため、年が変わった１月に弁護士に家賃滞納による教師執行の依頼をしました。

ここから先は本音の話しですが、司法の動きがあまりにも遅いのにがっかりしました。

消費者保護の観点や、住宅難だった戦後の状況がそのまま残っているのでしょうが、あまりにも消費者を過保護にするのは如何なものかと思う次第です。

特に今回の大家さんは当社の専門分野「リロケーション」の大家さん。
沢山物件を持っている地主さんではありません。

購入時の住宅ローンを抱え、会社の命令で転勤、やむなく自宅を転勤期間中のみ貸しているリロケーションオーナーは、所有物件の住宅ローンと転勤先住まいの家賃を二重に負担しています。

自宅を貸すことによって住宅ローン返済を賄っているリロケーションオーナーなので、家賃が滞ると一気に厳しい状態に陥ります。

今回はまさにその典型的な例となってしまいました。

そんな訳で一刻も早い解決を弁護士に依頼したのですが、強制執行が行われたのは家賃が滞ってから数えると一年近い時間が掛かってしまいました。

家賃が滞ったからと言ってすぐに司法の力を借りる訳にも行かず、ある一定の期間経過後となり、そこからスタートすると強制執行が行われるまで半年はゆうに掛かってしまいます。

強制執行当日、執行開始の一時間ほど前に現地に着くと、賃借人が小学生の子供も使って家族総出で荷物を大事そうに運び出していました。

何で今まで何も行動しなかったんだろう？

小さな子供には家に住めなくなった事をなんて説明したんだろう？などと余計な詮索をしてしまいます。

午前１０時、裁判所の執行官・担当弁護士・荷物搬出のための約１５名の人工により、強制執行が開始されました。

強制執行は日常茶飯事に行われる事ではなく、非常に希なケースなので今回は司法修習生も数名実地研修で来ています。

総勢30名近い人が家を取り囲んでいると、当然のことながら近所の人達が「何事か？」と思って出てきます。

口々に言うことは「小さな子供もいるのに可愛そうに！」事情を知らないから仕方ないのですが、執行している者は悪者で、執行されている者は被害者と言った雰囲気です。

しかし、現実問題は家賃を払って貰えず、ローン返済に苦慮している大家が被害者で、事情はともあれ、家賃を払わず住んでいる賃借人が本当のところは加害者というのが実態なのです。

最近世の中の仕組みが何か変だと思いませんか？

守るべきものと戒めなければならないものの基準がちょっとおかしくなっている気がします。

こういった矛盾を感じているのはおそらく私だけではないでしょう！

欧米での賃貸借契約の形態は定期借家が主流、家賃滞納は住んでいる資格が無く、それでも居座っていると警察が介入してきます。

日本は民事不介入、警察は家賃滞納に対しては対応しませんが、借地借家法を悪用する賃借人を排除しないと貸し手・借り手の構図が正しく機能しなくなります。

戦後の住宅難だった時代とは住宅事情が変わっているので、そろそろ借地借家法の定義そのものから仕組みを変えるべきでは無いかと思います。

ロス疑惑は晴れるのか？

今朝の新聞を見て非常にビックリしました。
一面トップで「三浦和義元社長逮捕」、また万引きでもやったにしては三面ではなく一面、しかもトップ記事の扱いです。

逮捕理由は、少し忘れかけていた「疑惑の銃弾、ロス疑惑」でした。

日本では無罪となり、何故か万引きなどで逮捕されたりしつつもそれ以上追求されることは無く、私も含めて多くの人が忘れかけていたことでしょう。

だからこそ今朝のニュースには本当に驚きました。

27年も前の事件なので真実が本当はどうだったのか？これはある意味本人しか知り得ない事かも知れませんが、アメリカの法律はそれなりに凄いなと感じた次第です。

私は法律家ではないので詳しいことは解りませんが、新聞の解説を見ると日本では重大犯罪でも時効があり、真犯人だと解っていても法律上は無罪放免となるらしいのですが、アメリカには重大犯罪の場合には時効が無いと言うことを知りました。

それだけ凶悪犯罪が多いということの裏返しかも知れないですが、社会のルールを守らない者にはそれなりのペナルティーを与えるようにしないと、「世の中やったもん勝ち」になって収拾がつかなくなります。

マスコミ報道を見ていると、犯罪を犯した者にも人権があると言ってプライバシーを守り、一方の被害者には「報道という名の下にプラーバシーに関係なく取材攻勢」では、「本当に守るべきはどっちなの？」という疑問にかられます。

善悪の判断が付く者が犯罪を犯すと言うことは、その時点で自身の人権を放棄したと見なしても良いのでは無いかと、本音の部分では思っています。

日本もこのところ昔とは違うような犯罪が増え、島国ならではの周りと協調しながら生きるという独特の良き社会秩序が崩壊してきているような気がします。

世界一平和な日本を取り戻すために、法整備ももう少しきっちりやった方が良いと思うのは私だけではないでしょう。

おかしな法律いっぱいありますよ！

フランチャイズの盲点、マクドナルドよ！お前もか？

作ってから一定時間が経過したら廃棄処分。

徹底した品質管理が全店で確実になされていたはずのマクドナルドでも、何と６年も前から一部売れ残り商品の日付シールを貼り替えて販売していたと報道されました。

フランチャイズの一部店舗なので、全店で会社ぐるみという訳では無いけれど、徹底した品質管理が行われていると信頼していたマクドナルドでもこんな事が起っていようとは。

直営店では無いフランチャイズの場合、全店舗に意識を徹底させるのは難しい事でしょうし、ほんの一部の人的な問題とは言っても、正直がっかりしたし、とても残念です。

大きな組織で隅から隅まで徹底するのは本当に大変なことですが、「これで完璧！大丈夫！」と安心した途端に落とし穴が待っているということでしょう。

気を引き締めねば・・・

そう言えば我々の不動産業界でも、大手が仲介業参入を競った時期がありました。
一気に店舗数を増やすために使われた手法がＦＣ展開でした。

経営は地元の会社に任せ、店構えとシステムはＦＣ本部が提供する訳です。

その実態はというと、昔の話で恐縮ですが、直営店とＦＣ店では置いてあるリーフレット類や販促品、人的要素までもが違っていました。

外から見たら、店構えも看板も大手不動産会社の支店です。
大手だと思って入ったら、それは看板だけで中身はちょっと荒っぽい地場の不動産会社なんていう店もありました。

ＦＣ本部もサービスの質を均一にすべく、かなりの努力をしたことだと思いますし、絶えず指導研修を行ったという話しも聞いていましたが、結局は全てを直営店にするという方法で質の向上を図りました。

どんなにいい仕組みを作っても、そこで働く人の人的レベルを向上させない限り、上質は保たれない、「仕組みだけではダメ」という事ですね。

相次ぐ老舗の不祥事

賞味期限の改ざんや食材の偽装等々、各界の老舗と言われている業界大手で次々に問題が発覚し、そろそろ出つくしたかと思いきや今度はシュウマイ。

偽装や改ざんなどの作為的なものでは無く表示方法の単純ミスらしいですが、相手ぐ大手の不祥事になんだか何を信じてよいのやら！

所詮自分しか信じられない？

崎陽軒は販売を自粛し、表示の間違っていた商品はすべて回収して廃棄処分にするらしい。

しかし良く考える賞味期限の偽装や食材の偽りがあった訳では無く、外箱の表示が間違っていただけなので中身の食材に問題は無し。

これをすべて回収して廃棄処分とはあまりにも食べ物を大事にし無さすぎと思いませんか？

いまだに食べ物が無く、やせ細っている子供たちが多数暮らす国もあるというのに、正常な食品を廃棄処分するとは・・・ちょっと神経質になり過ぎ！という気もします。

何とか活かす方法は無い物でしょうか。

清水に続き竹中工務店でも強度不足発覚

千葉県市川市のJR市川駅前再開発地区で清水建設を主体とする5社が建築中の45階建超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」。

駅前の再開発区域内、45階建の超高層、施工は清水建設、分譲は野村と三井という大手ジョイントによる信頼感、などで大人気物件でした。

立地が良く、施工も分譲も大手ということで、ちょっと無理して購入した方々もかなりいたことでしょう。
そんな大手分譲物件で128本もの鉄筋不足が検査で分かり、30階で工事がストップしたのが先月下旬。
今月上旬にマスコミ報道され、正直ちょっとびっくりしました。

「作為ある計画的手抜き工事」では無かったようですが、現場で働く人たちがお互いに「大手だから大丈夫」といって、「本来やるべくチェックをやっていなかった」事がどうやらこのミスにつながったようです。

清水建設は、「すべてやり直し、設計通りの強度に戻して工期も守る。」としているようですが、貯金をはたいて購入した方々は「単純に良かった」と安心できる心境では無いでしょう。

そんな事件が起きたばかりなのに、今度は絶対的信頼感のあった、特に高級ブランドのマンションでは別格とも言われていた竹中工務店でも、港区東麻布で建設中の27階建高層賃貸マンションで使用する鉄筋の種類を間違えるという強度不足が発覚しています。

この竹中工務店の場合も作為では無く、本来地下部分に使う予定の鉄筋（径は同じだが強度が20％ほど低い）物を8階と9階に使ってしまったとのことでした。

地下階の工事もたまたま同時進行していた為に取り違えたらしいのだが、専門家によると同じ径でも強度の違う鉄筋は間違わないように色分けされているとのことでした。

ということは単純な人的ミスということになります。

今回は二つの事件共に建設途中で発覚し、設計通りの強度を維持できるように工事をやり直すとのことですが、いくら強度は設計通りと言われても、住む側にとっての精神面は設計書通りにはいきません。

二つの事例を見て行くと、「確認を怠ったための人的な単純ミス」

今回は途中で気が付いたけど、おかしい？と思いながらも、若しくはまったく気付くことも無く完成してしまっている建物もかなり存在すると思った方が良さそうです。

これは他人事では無く、自分の仕事でも「たぶん大丈夫」という未確認の単純ミスが起こらぬよう、その仕事に係る全員がお互いの目線で確認しあう体制作りを私も改めて大事にしたいと感じた次第です。

多発する凶悪犯罪に思うこと

ここ暫く暗い話題ばかりでブログを書く気にもなりませんでした。

不動産とは全く関係ない話ですが、昔では考えられなかったような凶悪犯罪が多発している背景にいったい何があるのか？ちょっと考えてみました。

被害者は小さな子ども、加害者は比較的若い人（10代後半～30代）というのが最近の凶悪犯罪の傾向のように思えます。

微妙な問題を含んでおり軽率に判断してはいけない話ですが、加害者となってしまった人たちの幼少期からの生い立ちを見て行くと、親からの愛情を感じないで育ったという一つの共通点というか傾向のようなものが見えてきます。

それぞれに皆事情があり、そう簡単で無いことはよくわかりますが、社会が複雑になり、共働きや離婚による片親など、多忙な毎日を過ごすために子どもと向き合う十分な時間を持てづにいる方々が結構いるのではないでしょうか？

幼少期に愛情たっぷりに育った子どもと、一人さびしく育った子どもでは大人になったときの顔の表情が変ってきます。

不動産業界にも絡んでくる話ですが、昔は御爺ちゃん御婆ちゃんも一緒に三世代で暮らしている家庭が多かったような気がします。

それが段々と核家族化し、御爺ちゃん御婆ちゃんとは別生活になり、子どもが人と接する機会が昔より大分減ってしまったような気がします。

遊びにしても昔は家の外で遊びまわり、服を汚してよく怒られたものです。
最近では遊び場が無いこともあるでしょうが、家でファミコン・・・

他人と接するのはゲーム機のモニター内で・・・

人間は知恵を持ったから動物界の頂点に立った訳ですが、本来自然界の動物の一種類、と考えると、もう一度原点に立ち返り、群れで生活する動物に倣った方が良いような気がします。

あまりにも毎日、悲惨で暗いニュースばかりで嫌になりますが、一人ひとりが多少なりとも問題意識を持っていないと、「人類の未来は明るくない」と思う今日この頃です。

暑さのせいでは無かろうが・・・

このところ過去の常識では考えられないような事態があちこちで起こっている。

雪印や不二家の話もしかり、つい最近のミートホープも・・・

普通の常識で考えればちょっと考えられないような事態が相次いで起こり、とにかく利益最優先という企業の管理体制がその背景にありそうです。

今朝の新聞を見ていてびっくりしたのは、文具の老舗「とんぼ鉛筆」会長が『覚せい剤所持で逮捕』と、誰でも一度は食べたことがあるであろう北海道土産の代表格「白い恋人」が賞味期限を偽り、バウムクーヘンからは黄色ブドウ球菌、アイスキャンディーからは大腸菌群が検出されたという記事でした。

それなりの地位になれば経歴や周りの目もあり、段々と人格者たる内容と見た目の容姿も備わってくるものだが・・・

食品会社は一番守らなければならない食の安全を真っ先に無視してしまっては、顧客の安全を守ることもそうだが、自社の存在すら否定してしまうことになり、会社としての根本的な部分が欠如していることになってしまう。

「他人のふり見て我がふり直せ」ということわざもあるように、他で起こっている事件事故から学習し、二度とそのようなことが起きぬよう、わが身を引き締めていきたいものです。

「上に向かって吐いた唾は自分の顔にかかる」

自分がなしたことは後で必ず自分に帰ってくるとということを再認識する朝でした。

漏水事故発生

昨晩９時頃、携帯電話が鳴って何事かと思ったら入居者から漏水事故発生の連絡でした。
入居者が２４時間対応の水道屋を手配したとのことなので、仕事仲間との食事を終えてから現場に行ってみるとキッチン上部の天井からかなり大量の水漏れをしていました。

上階ではキッチンで洗い物をしていてシンクに溜まった水を一気に流したら漏れたようです。
どうやら配管の詰まりが原因のような感じがしたのですが、私が到着してから３０分ほどして駆けつけた２４時間対応の水道屋（何の道具も持っていない）は、ちょっと水を流しただけで「配管の奥の方で問題があるので床を剥がして配管を調べないと判らないと言う」、今日は道具を持っていないので明日床を剥がして調べると言うが、過去の経験から不安を抱き調査費用のみ支払って帰ってもらった。

何も作業をしないのだから当たり前だけど5,000円という調査費用はある意味良心的？でした。

そんなことがあったので、今日は朝一で過去にマンションの複雑な漏水事故の原因究明と復旧工事をしてくれた水道屋（水道110番）に連絡して調査を依頼。

過去に何度かこの会社には緊急時に助けてもらった事があり、信頼感があったので連絡したのですが、過去に担当してくれた職人さんが多忙で来られず、別の職人さんが来てくれたのですが期待は裏切りませんでした。

調べるのに時間は掛かったものの、大量な水を流すと上階の配水管がオーバーフローすることから、結局配管の詰まりが原因ではないか？と言うことで、特殊な器具を使って配管清掃（丁寧に30分ほど清掃）を実施、その後に配管の繋ぎ目のテーピングをやり直し、シンクに水をいっぱい溜めて何回か流してみたけど漏水は結局何とか止まりました。

これで一安心。
床も剥がさず、天井に穴も開けずにとりあえず問題解決です。

このマンションは当社が今月から管理を引き継いだ物件なのですが、引き継いだらとたんに問題山積み、日々の維持管理をきちんと行っておかないと大変なことになると言う見本のような事故でした。

各居住者に聞いてみると10年ぐらい配管清掃はしたことが無いと思うと言うことで、人間の動脈硬化と同じく、建物の配管も毎日流す少量の油が少しづつ配管内部に蓄積されて永年の間に米粒ひとつがやっと通るぐらいにまで管の内部が細くなってしまったのでしょう。

そうなるとちょっとした生ゴミが流れただけで管が詰まり溢れてしまう。
どうやらそんなことが原因だったようです。
日々その部屋で生活する人が正しい使い方をすることも大事だけれど、管理会社の責任で定期的なメンテナンス（人間ドック）を行っていないといつか致命的な事になると言う見本のような事故でした。

私思うに、顧客満足度は「管理手数料を頂くオーナーから」だけではなく、入居者（消費者）からも高める必要があるというのが私の持論です。
どうしても手数料を頂く方ばかりに目が向いてしまい、直接手数料を頂かない人を蔑ろにする傾向があります。
営利企業が商業ベースで考えたらそれは当たり前のことではあるのですが、ちょっと視点を変えると消費者を大事にすることが巡り巡って帰って来る。
言葉は悪いのですが、上に向かって吐いたつばは自分の顔にかかると言うことでしょう。

以下は私の持論です。

「入居者が満足すると素直に契約通りの賃料を払い、契約通りの賃料がキチンと入ると建物オーナーが満足し、建物オーナーが満足すると管理会社にキチンと管理手数料を払い、管理手数料を頂いた管理会社はしっかり働き、より良い住環境を入居者に提供する」という好循環サイクルがそこに構築されます。

私はこれがプロパティマネージメントの原点だと思います。

そういった事も日々起こる事件・事故から学習させていただいております。

私にとっての10大ニュース

今年は政治・経済・国際問題・スポーツ様々な分野で大変大きなニュースや事件事故が起こりました。

今日は朝から各局共に今年の10大ニュースのランキングをやっているようですが、今日で最後の今年一年を振り返り、私の中で起こったまた感じた10大ニュースをまとめてみました。

1. 社団法人東京都宅地建物取引業協会練馬区支部専務理事就任
   これが今年一年の中で私にとって一番大きな出来事だったかも知れません。
   これほど大変な職務だと判っていたらお断りしたかも知れないような重責に悩みながら、今年一年（４月以降）はいろいろなことをいろいろな方々から教えていただき、また少し大人になれたような気がする年でした。
2. 海外視察団のメンバーとしてニューヨーク不動産事情の視察に行ったこと
   社団法人東京都宅地建物取引業協会が今年１月に企画した海外不動産事情の視察団メンバーとしてニューヨークに約１週間行かせていただいたことが私の中でとても大きな経験となって残っています。
   観光ではなく、アメリカの不動産業界の結構深くまで入り込んでの調査だっただけに、これから日本の不動産業界がより良い形に変化していくためのヒントがそこにありました。
3. WEB2.0への本格シフトの年
   インターネットの最初頃から使っている者としては、あちら側の技術（プロの技術）をこちら側（アマチュア）の人間が自由に使える時代になったことにある種の感動を覚えます。
   これこそ正にWEB2.0時代の到来で、「待っていました。」という気持ちです。
   来年がまたまたどこまで進むのか怖さもあるけど楽しみです。
4. 留守宅管理.comついにオープン
   永年暖めていた構想を元にラビットホームズのもう一つのウェブサイト「留守宅管理.com」を11月にオープンできたことが、私の中での４番目に大きな出来事でした。
   実際には頭の中で描いたものの60％程度しか実現できていないので、来年以降どうやって魂を吹き込むか考えるのも楽しみのひとつです。
5. FDJ社年末大座談会への参加
   不動産データ＆ジャーナル社の浅見編集長からお招きいただき、WEB2.0に関する大座談会が開催されました。
   この内容は『不動産業戦略e-REVIEW』2007年1月号に掲載される予定です。
6. 北朝鮮で核実験
   これも大きなニュースでした。
   海を隔てているとはいえ隣国である北朝鮮でのことですので、もしもイラク戦争のような事が起こると日本はアメリカのベースキャンプとなり、人ごとではなく当事者となってしまいます。
   イラクと同じ事が起こらないことを祈ります。
7. 勝ち組の敗北
   勝ち組・負け組という言葉が当たり前のように使われるようになり、沢山富を築いた勝ち組の人達（ライブドアの堀江社長や村上ファンドの村上社長）が実は世の中のルールーを守っていなかった。
   生き残れる勝ち組は、周りと強調しながら進むものだということを教えて貰った事件でした。
8. フセイン大統領の処刑
   処刑日が漏れぬよう、秘密裏に実施されたようですが、本当にこれで良かったのか（イラク戦争自体も含めて）疑問が残り、後味の良くない出来事でした。
9. 12月になってやっと綺麗な紅葉が・・・
   東京都内では12月も中旬頃になって都内各所の公園で綺麗な紅葉が見られるようになりました。
   例年より2～3週間ほど遅いようですが、年々暖かくなり雪の降らない冬が訪れるのはそう遠くない内（私がまだ生きている）に来るかも知れません。
   温暖化の影響で北極の氷が溶け、地球全体の温度上昇が懸念されます。
   荷物の無い時は極力自動車を使わないようにするなど、地球に優しい生活スタイルを大いに考える時代が来ました。
10. 野球復活の年
    年々サッカーに押され気味で人気が無くなりかけていた野球。
    今年は松坂の60億円メジャー移籍や新庄フィーバー・ハンカチ王子の出現など、野球界にとっては話題豊富な一年でした。
    普段野球を見ない私でも、ハンカチ王子と新庄の引退試合はテレビをつけていました。

以上私の中での2006年10大ニュースでした。

今年一年大変お世話になり有難うございました。

皆様どうぞ良いお年をお迎え下さい。

迷惑なスパムトラックバック

私がもうひとつ書いているGooのブログが大量のスパムトラックバックに攻撃され、やむなくトラックバック機能を先ほど停止させていただきました。

前回もGooBlogで同様のことが起こり、暫くトラックバック機能を停止したら大量のスパムが止まったことがありました。

Gooのブログにトラックバックを送ってくださっていた方々には暫くの間ご迷惑をお掛けいたしますが、その様な事情ですですのでご理解下さいますようお願いいたします。

TYpePadの迷惑スパムへの対応はしっかりしており、当然ながら承認制で事前チェックしておかしな内容のコメントやトラックバックがあれば何件でも一気に削除が可能です。
このようにしていただくと削除作業がそれほど苦にはなりません。

前にも書かせていただきましたが、Gooのスパム対策は他のサイトと比較してかなり劣っています。

トラックバックやコメントが承認制になったのは良かったのですが、迷惑なものの削除が一件づつしか出来ず、大量に舞い込むスパムトラックバックを何十件も削除する際は大変な手間がかかります。
一気に多数のトラックバックやコメントを削除できればなにも今回のようにトラックバックを受け付けない設定にしなくても良いので、何とか早急に対策を講じて欲しいものです。

大手の存在意義と中小の役割

一般庶民や民間レベルでは景気回復を肌で感じることは残念ながら出来ていません。

しかし、大部分の大手企業はほとんどが過去最高益を記録し、景気はミニバブルと言われるまでに回復しているような報道が目を引くのですが、その一方で不安材料も非常に多く、ソニーではパソコン用バッテリーの出火騒ぎで約６４０万個ものリコールが発生しているようです。

レクサスは予想を遙かに下回る販売台数で大幅な赤字計上を余儀なくされ、市場の動きが今までの法則では予測不可能な感じがしています。

でも大手企業はその莫大な資金と体力をもって、どのようなトラブルにも対応し、もうお仕舞いかと言われた三菱自動車グループも何事もなかったように復活しています。
体力と言ってしまえば元も子もないのですが、やはり大手の安心感は絶大なものがあります。

それでは中小の出番が無いのか？と言うと決してそんなことはなく、一時大手が全てを独占してしまうのではないかと危惧されましたが、最近ではきちんと棲み分けが出来つつあるような気がしています。

我々不動産業界で言うと、遙か昔の大手は資金力に物を言わせて大型の開発分譲に特化した営業展開をし、仲介やまして賃貸等は全く業務分野外でした。

一方で中小は売買仲介や賃貸仲介、賃貸管理を行って大手中小の棲み分けがしっかりしていたのです。

しかしながら昭和52年に三井不動産販売がフランチャイズ展開を開始、その後の昭和56年には現在の原点ともなる三井のリハウスシステムを構築して仲介業務に本格参入してきました。
昭和53年には東急不動産が東急の仲介「青い空」（現在の東急リバブル）をスタートし、その翌年の昭和54年には住友不動産販売が仲介業務に裾野を広げ、大手による仲介市場参入が本格化しました。

現在ではこれらの大手が昔は見向きもしなかった賃貸仲介業にまで参入し、業界の裾野まで大手が牛耳ってしまうような気配もあったのですが、利益率の低い裾野になればなるほど仕事が粗くなり、大手とは名ばかりで営業の意識レベルが低く、大手らしからぬ社員教育のなされていない人達が現場に出てくるようになっています。

情報そのものは昔と違って営業マンに聞かなくても自分で調べて取得することが出来るようになり、不動産会社の存在価値はどこにあるかというと、その接点である人（営業）が顧客の方をしっかり向いてプロとしての仕事が出来るかどうかに掛かっています。

利益率が低くなればなるほど現場で働く人達がアルバイト的な感じになり、賃貸業界では質の低下が深刻な問題となっています。

逆に言うと、質が低下すればするほど、ちゃんと仕事をしている人が目立つと言うことなので、大手中小を問わずこの辺りが生き残りの原点かも知れません。

デジタルが進化すればするほど、アナログの貴重さ・大事さが目立ってくるのと同じ現象ですね！

テロで無くて良かった。

イギリスでのテロ未然防止のニュース直後だけに、今日の東京大停電は本当にびっくりしました。

夏休みで東京を離れ鬼怒川に来ていたのですが、ニュースの第一報を聞いたときはまさか大規模テロ？と疑ったのは私だけでは無いでしょう。
続報を聞いた時にも、電力供給システムへのジャックという新手のサイバーテロかと心配しました。

結局クレーン船がケーブルを切断した結果の東京大停電だった訳ですが、こんな単純な事故で東京大停電が起こるということは、悪意有る者が簡単に世界的な大都市を麻痺させることが出来る事が実証されてしまった事にもなりました。

悪意有る者の仕業で無くて本当に良かった。

ボジンカ計画

聞き慣れない言葉ですが、「アルカーイダが1995年1月21日に決行を予定していたものの、未遂に終わったテロの計画」の事です。

今回ロンドン警視庁が摘発したテロ計画は、何と逮捕者24人で20機近い飛行機をジャック、液体爆弾を飛行中に爆発させる計画だったようですが、事前に摘発できて本当に良かったというのが本音のところです。

一度に何機もの飛行機が爆発したニュースなど聞きたくはありません。

英国の警察もいい仕事をしていました。
これでまたまたテロ警戒「レベル５」になってしまいました。

夏休みで海外旅行に出かける予定だった人は大変な夏休みになりそうです。

パロマショック！

このところ新聞紙上で騒がれているパロマの不正改造事件。

「不完全燃焼で事故が起こっては大変」ということで、今日は朝からリフォーム会社からの連絡や、大家さんからの調査依頼で明け暮れた一日でした。

調べた結果、パロマのガス器具の多いこと・・・

もしもの事があっては大変とパロマのホームページでどの機種が対象になっているか？を調べようとしたのですが、ここまで大騒ぎの事件になっているのに小さくトピックスに取り上げただけ。
しかもこのトピックスがPDFになっていて、ブロードバンド環境にあっても重くていつまで待っても開かないのです。

結局、何が危険で何が大丈夫なのか解らず、これではどの機種が危険でどの機種が安全なのか判明せずに益々不安がつのるばかりです。

過剰反応してしまうのもいけないのですが、ここまで公式アナウンスが無いと何でもかんでも調査しろ！ということになってしまう危険があり、メーカー責任での早期公表が待たれるところです。

工事をしたリフォーム会社も、大家さんも、事故が起きた時に責任を追及されないよう一生懸命調べようとして当社に連絡をしてくるのですが、今日の段階ではメーカー側の正式コメント無しなので、どれが危険でどれが安全なのかがはっきりしないままとなっています。

当社では工事記録を調べてボイラーの型番が残っているものは、メーカーに問い合わせをし、メーカーがはっきりしないボイラーに関してはガスの供給元である東京ガスに型番で電話問い合わせをしたところ、2機種が東京ガスのブランド名で販売したパロマ製品ということが解りました。

全てを調べるのは物理的に不可能な事もあり、早急にメーカーからの公式アナウンスが欲しいところです。

ジダン×マテラッティ

今朝のワイドショーでも新聞の朝刊でも、ジダンの頭突き事件を取り上げ、なんて言われたのかという話題で持ちきりです。

頂点の戦いをしている最中、エネルギーが高まり普通では考えられないパワーが出るわけですが、それが良い方向に発揮されるとは限らず、今回のようにマイナス方向に働いてしまうこともある意味致し方のないことです。

起こってしまったことは事として、今後ジダンとマテラッティ双方がどのようなコメントを出し、どのような対応をするかによって後味が変わりそうです。

ところで今回の事件が既にネット上でゲームとして登場していました。
クリックするとジダンが頭突きをするのですが、胸のあたりに頭突きをしないとマテラッティは倒れません。
ちょっとしたコーヒータイムに如何ですか？

ジダン×マテラッティゲーム

April 10

アメリカの不法移民規制法案を巡って大騒ぎになっています。

ニューヨークでも市庁舎周辺で数千人が参加する大規模なデモが催され、今朝のワイドショーで大きく取り上げられています。

ロサンゼルスではなんと５０万人が参加し大騒動となりました。
ロスより規模が小さい数千人規模のNYCでのデモが大きく取り上げられたのは、突然ヒラリークリントンが「移民法を改正すべきだ」という演説を始めたのが原因のようです。

何でこうなったかというと、「不法移民規制法案」が昨年１２月に下院を通過し、その内容が不法滞在は重罪、不法滞在の移民を雇った経営者も１件25,000ドルの罰金が課せられるということから、ヒスパニック系住民が猛反発したものです。

またメキシコとの国境に120キロに渡るフェンスを設置するという内容に、全米で200万人が抗議のデモを繰り広げています。

特に住民の過半数が南米系移民というロサンゼルスが一番大変なことになっているようです。
この決着はどうつけるのでしょう？
政治は大変です。